2. Encuentra Financiamiento

CUÁL ELEGIR

¿Comprar o arrendar?

Beneficios de comprar vivienda

Construyes patrimonio a largo plazo.
La propiedad puede valorizarse con el tiempo.
Puedes remodelar, alquilar o vender según tus necesidades.
Accedes a subsidios y beneficios financieros si cumples requisitos.
No dependes de aumentos anuales del arriendo.

Consideraciones al comprar

Requiere una cuota inicial entre el 20% y 30% del valor del inmueble.
Tendrás un compromiso financiero de largo plazo (crédito hipotecario o leasing).
Deberás asumir gastos adicionales como escrituración, notaría y mantenimiento.
Tu historial crediticio influye en la aprobación del préstamo.

Beneficios de arrendar

Mayor flexibilidad si piensas cambiar de ciudad o zona.
No necesitas una gran inversión inicial.
No asumes gastos de valorización, reparaciones estructurales ni impuestos.
Puedes elegir la ubicación según tus ingresos actuales.

Consideraciones al arrendar

Pagas mensualmente por un inmueble que no es tuyo.
Estás sujeto a aumentos anuales en el canon de arrendamiento.
No estás construyendo patrimonio.
Puedes ser desalojado si se termina el contrato o por decisión del propietario.

Calcula tu capacidad de pago para una vivienda nueva

Cuánto necesito

Antes de tomar una decisión, es clave saber cuánto estás dispuesto a pagar realmente por una vivienda. Para ello, debes elaborar un presupuesto considerando tus ingresos mensuales, cuánto pagas actualmente en arriendo y si cuentas con algún ahorro, cesantías, herencia o puedes acceder a un subsidio.

Esta información te permitirá acercarte a una entidad financiera y conocer cuánto podrías solicitar como crédito, lo cual depende del tipo de vivienda (VIP, VIS o No VIS) y tu perfil financiero. Además, te indicarán el valor estimado de la cuota mensual, que podrás comparar con el canon de arrendamiento que pagas hoy.

Ten presente que los bancos suelen financiar entre el 70 % y el 80 % del valor del inmueble, por lo que necesitarás cubrir el restante 20 % o 30 % como cuota inicial, la cual puede provenir de tus propios recursos o apoyos económicos disponibles.

La base para comenzar a construir tu nuevo hogar

¿Qué es la cuota inicial?

Al momento de comprar vivienda, deberás contar con un ahorro equivalente al 20 % o 30 % del valor del inmueble, correspondiente a la cuota inicial.

Para ello, es importante que cuentes con dinero ahorrado, ya sea a través de cuentas personales, cesantías (si eres empleado), herencias o recursos familiares.

Una opción recomendada es iniciar con un ahorro programado: se trata de cuentas especiales para compra de vivienda, exentas del 4 x 1000, sin cobros administrativos y respaldadas por el seguro Fogafín. Puedes abrirla desde $50.000 y definir cuánto ahorrarás y por cuánto tiempo. Incluso es posible ahorrar en conjunto con tu familia, ya que estas cuentas permiten tener más de un titular. Además de ayudarte a reunir el dinero necesario, un ahorro programado mejora tu historial crediticio y aumenta tus posibilidades de acceder a un subsidio. Este tipo de ahorro tiene la ventaja de fomentar el hábito de guardar dinero mensualmente, y una de sus principales características es que no permite realizar retiros hasta cumplir con el tiempo pactado, lo que asegura que el monto se mantenga destinado a la compra de la vivienda.

También puedes optar por hacer un acuerdo de pago directamente con la constructora, ajustado al cronograma de entrega del proyecto.

Documentos necesarios para solicitar un crédito de vivienda

¿Qué solicita la entidad financiera?

Al momento de tramitar un crédito hipotecario, cada entidad financiera requerirá ciertos documentos que permitan evaluar tu capacidad de pago y tu situación laboral.

Entre los documentos más comunes se encuentran: fotocopia de la cédula, certificado de ingresos y retenciones o declaración de renta del último año gravable, y una certificación laboral que incluya claramente tu sueldo, fecha de ingreso, cargo y tipo de contrato, con una fecha de expedición no mayor a 30 días. También es necesario presentar los certificados de pago de nómina de los últimos meses.

En el caso de trabajadores independientes, deben anexar los extractos bancarios de los últimos tres meses junto con los documentos que respalden su actividad económica. Por su parte, los pensionados deben solicitar la certificación de la entidad que les gira la pensión mensualmente y los comprobantes de pago de los últimos tres meses.

Es importante tener en cuenta que, dependiendo del banco, pueden variar tanto la documentación solicitada como los requisitos relacionados con los ingresos.

¿Qué es un crédito hipotecario?

El crédito hipotecario te permite acceder a liquidez inmediata para adquirir una vivienda y pagarla en cuotas mensuales, según las condiciones acordadas con la entidad financiera (plazo, monto y tasa). Si no cuentas con el 30 % de la cuota inicial, puedes considerar otras alternativas como el leasing habitacional, que funciona como un arriendo con opción de compra al final del plazo.

A continuación, te explicamos los principales tipos de crédito para compra de vivienda:

Crédito hipotecario para colombianos en el exterior

Esta opción permite adquirir vivienda en Colombia sin necesidad de viajar, si resides en el extranjero. Puedes nombrar un apoderado (familiar, persona de confianza o asesor inmobiliario) que te represente ante las entidades financieras.

Según Camacol, los colombianos en Estados Unidos buscan propiedades entre 40.000 y 100.000 dólares, y quienes viven en España entre 20.000 y 40.000 dólares.

Leasing habitacional

El banco te entrega la propiedad en arriendo financiero. Pagas un canon mensual por un periodo determinado y, al finalizar, puedes ejercer la opción de compra.

A diferencia del crédito hipotecario, durante este tiempo la propiedad pertenece al banco. El canon incluye los intereses y los seguros asociados al inmueble.

Crédito hipotecario tradicional

Es el modelo más común. La vivienda queda a tu nombre, pero con hipoteca a favor del banco hasta que termines de pagar. Puedes elegir entre cuotas fijas o variables, según el tipo de tasa.

Al finalizar el crédito, se realiza el levantamiento de hipoteca en la escritura.

¿Qué tipo de tasa te conviene más al momento de financiar tu vivienda?

Tipos de tasas

Crédito con tasa fija en pesos

Pagas una cuota mensual constante durante todo el plazo del crédito, ya que se calcula una tasa fija de interés.

Ventajas:

Siempre pagarás el mismo valor de cuota, lo cual facilita la planificación de tus finanzas.
Ideal si prefieres estabilidad y evitar sorpresas en el futuro.

Desventajas:

Las cuotas suelen ser más altas al inicio en comparación con la UVR.
En la mayoría de entidades, los créditos a tasa fija no superan los 20 años de plazo.

Crédito en UVR (Unidad de Valor Real)

La UVR se calcula con base en la inflación (IPC), por lo que el valor de la cuota y el saldo del crédito pueden variar con el tiempo.

Ventajas:

Inicialmente pagarás cuotas más bajas.
Permite acceder a plazos de hasta 30 años, lo que amplía tu capacidad de endeudamiento.

Desventajas:

La cuota mensual puede aumentar con el tiempo si sube la inflación.
Menor previsibilidad en tus finanzas personales a largo plazo.

Centrales de riesgo

Antes de aprobar un crédito de vivienda, la entidad financiera revisará tu historial crediticio, que refleja tu comportamiento financiero a lo largo del tiempo. En él están registrados todos los compromisos adquiridos con bancos, operadores de telefonía, almacenes, tarjetas de crédito, créditos de vehículos, servicios públicos y más, incluso si has sido codeudor o fiador. El cumplimiento o incumplimiento de estos pagos influye directamente en tu calificación crediticia.

Si has tenido créditos y por alguna razón te atrasaste en los pagos, es posible que estés reportado en una central de riesgo. En ese caso, es fundamental que consultes el valor pendiente, llegues a un acuerdo de pago y esperes el tiempo requerido para que tu calificación mejore. Una vez estés al día, podrías volver a ser elegible para solicitar un crédito. Los asesores de las constructoras te pueden orientar para verificar tu estado en las centrales.

En Colombia, las principales centrales de riesgo son:
Datacrédito, Central de Información Financiera (CIFIN), Fenalcheque, Covinoc y Procrédito.